中国公寓租赁行业正在进入一个全新的阶段。随着行业乱象不断被曝光、资本对行业的关注开始消退，长租公寓行业正从过去野蛮生长的时代进入到深耕细作阶段。自2018年杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业等在内的多家长租公寓爆雷或“跑路”后，目前已经有16家长租公寓品牌相继倒下。

在不久之前,魔方公寓在上海新开了一家智能化公寓。这座公寓在智能门锁、智能电表的基础上还增加更多智能“配件”,如智能中央控制系统和智能管理系统等。通过魔方公寓的智能管理系统,所有监控录像都能实时回放,监控可以精细到到每个区域的整洁程度；比如魔方公寓的IoT平台,其每一个烟感点都跟总部实时联动,“比消防局接到警报还要快”。按照魔方公寓方面自己的描述，深耕长租公寓多年的它已经从“包租公、包租婆”升级为“专业生活服务运营商”。

随着“租购并举”、“租售同权”等政策的相继出台, 魔方公寓开始进入到企业的高速发展期，与此同时，大量开发商、中介机构、酒店集团、其他机构等也纷纷瞄准该赛道,万科、保利、碧桂园、链家、等都是其中大众耳熟能详的名字。据统计，目前国内长租公寓整体品牌数量超过两千家，公寓间数超过16万间，万科“泊寓”、龙湖“冠寓”、链家“自如”、我爱我家“相寓”、新派公寓、魔方公寓、蘑菇租房等都是其中代表品牌。

其中，魔方公寓业已成为目前国内长租公寓市场经营时间最长、规模最大的长租公寓品牌之一。据不完全统计，成立于2008年的它，目前已经在北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州、武汉等国内20多个城市拥有4万多间公寓房间。

国内的房地产市场一直是以购房为主，租房市场长期处于零散经营状态，未得到完全开发。在资本和政策共同推波助澜之下，长租市场一派疯长之势。但从近期自如长租公寓被卷入群居房清理事件，以及身陷甲醛房等负面舆论来看，长租公寓光鲜外袍之下充满陷阱。前述爆雷长租公寓品牌，如鼎家、寓见等，在倒下之前，都是依靠“租金贷”扩张。所谓租金贷，是指金融机构向租客贷款，租客按贷款合同还款。金融机构一次性付给长租公寓运营方租金，长租公寓向房东支付租金。从爆雷的长租公寓案例中发现，一旦公寓运营方没有向房东支付租金，则会造成长租公寓机构与房东签订的租约失效，进而导致租客与长租公寓签订的合同也被迫中止，长租公寓难免因资金链断裂出现破产、跑路，房东收房、租客被迫迁出和金融机构产生坏账。

同样发力长租公寓领域的地产龙头品牌“万科”,通过旗下长租公寓品牌“泊寓”,它在2017年底获取房间资源数量超十万间,开业超3万间,按照这样的速度，万科在2020年就能成为全球最大的住房租赁企业之一。但万科在2018选择“降速”，原因就是郁亮口中的“长租公寓现在看起来要赚很多钱很难,甚至说长租公寓就不应该赚钱”。

魔方公寓等长租公寓企业入围“独角兽”名单。同时在房地产服务细分领域，O2O交易服务平台、房地产经纪、共享办公空间等也涌现出诸如爱屋吉屋、房多多、优客工场等“独角兽”企业。市场观察人士提出，地产“独角兽”大部分都带着互联网基因，行业多处于成长扩张期，盈利模式尚不清晰。在追求规模化扩张的行业趋势下，魔方公寓等品牌虽然越来越大，但同时也“越来越亏”，这显然不是一个良性的行业生态，这种“窘境”最终还是将会转嫁到消费者身上，长租公寓的精细化运营将会被忽视。

无论长租公寓、互联网房产中介还是联合办公，‘独角兽’企业更多还是走的互联网企业的路子，把客单量做大，估值提上去。”但上述领域的企业盈利模式尚不明晰，行业多处于探索阶段，部分独角兽快速崛起后的长远发展依然存忧。同时长租公寓的“重投入”模式会一直占用企业大量的资金沉淀，回报周期长的特点对行业玩家运营能力的考验将会非常大。在这种危机重重的境地下，深耕长租公寓市场多年的魔方公寓真的能突围而出？这还需要很长时间的观察。